資産としてマンションを考えるときに、空室対策は必須項目の1つです。今回は、空室問題が発生する原因について考えてみましょう。

 １．市場的な原因：物件の現状にあった賃料設定になっていないから

少なくない金額の投資によって手に入れた物件の価値は、そんなに簡単に下がるものではない、と感じている不動産オーナーは多いようです。特に、不動産投資の初心者にはその傾向が見られます。ところが、充分な管理を怠れば市場価値は急速に低下していきます。一般的に、不動産の価値は時間を追うごとに低下していきます。管理が充分で機能的に新築同様であったとしても、残念ながら現在は書類上の「築年数」でその価値が判断されてしまうのですが、今後はこの流れは変わっていくと思われます。

そうは言っても、入居希望者に興味を持ってもらうには、市場の相場に合わせた賃料設定に変更する必要があります。自主管理であれば、住宅情報誌などを参考にしたり、所有する物件と同等のものがいくらで借りられるのか、不動産業者を訪ねたりして情報収集することも必要でしょう。しかしながら、賃料の設定変更は、最終手段です。長期間の空室よりましであると考えがちですが、賃料を下げてしまうと再度もとに戻すのは非常に困難だからです。

賃料を下げる前に、物件としての価値を向上させましょう。一つ方法としては、リフォームやリノベーションがあります。一般的にはリフォームとは、浴室やキッチンなどの水回りを更新したりすることを指します。一方、リノベーションはより大規模に改修を行うことです。築年数が古い物件は、屋根や外壁などの傷みが目立ちやすいといえます。まずは、見た目を新しくすることでイメージが一新するのです。もちろん、機能的な住居としてのメンテナンスも重要なポイントです。特に、給排水設備の詰まりや悪臭などを防ぐためには、排水管洗浄を定期的に実施する必要があります。このように魅力的な外観と更新された機能があれば、賃料を下げることなく新規入居希望者に訴求できるはずです。

２．社会的な原因：賃貸マンション市場が飽和状態にあるから

ある程度のまとまった土地があり、駅に近い場所であれば、マンション建設の候補地になるのが一般的です。そこに充分な収益性があると判断した不動産デベロッパーは、その土地のオーナーに建設から分譲・賃貸までの資産運用プランを提示して、マンション建設を勧めます。日本では、少子高齢化による人口減少が始まっているにもかかわらず、首都圏への一極集中は止まらず、都市部への人口流入が続いています。こうなると、都市部で土地を持つ地主は、マンション経営で資産運用の安定化を図ろうとするのです。

ところが、一般的な市場原理として、供給が増えれば需要は低下します。マンション市場も同様です。賃貸物件数が需要を超えて市場に供給されれば、空室が目立つことになるのです。これが空室問題の原因の1つです。このとき、対策は、需要を喚起するか、供給を制限するかのどちらかになります。資産としてマンションを所有するオーナーとしては、前者を取るしかありません。具体的には、競合する物件と差別化を図るのです。差別化するには、まずターゲットを明確に絞り込む必要があります。

 ３．管理的な原因：日常のメンテナンスが不十分だから

賃貸物件の入居者は自由な存在です。借りている部屋や周辺の環境が気に入らなければ、引っ越せばよいからです。管理するマンションで空室が目立つのであれば、そのような入居者の目線で理由を考える必要があります。まずは、充分な清掃が行われているかを検証したほうがよいでしょう。入居者は、建物のエントランスから自室に入るまでに共有部分を通ります。充分に管理されている状態が普通だとすれば、共有部分に少しでも汚れやゴミがあれば、印象は悪くなるのです。たとえば、マンションのメールボックスには、地域によって日常的に大量のチラシが投入されることがあります。

多くの入居者にとって、ほとんどのチラシは廃棄処分扱いになるのですが、それを捨てられるゴミ箱等を用意しておかないと、メールボックス周辺に散乱してしまうことがあるのです。また、共用廊下部分の照明が切れており、長期間そのままになっていると管理のクオリティーを疑われてしまいます。住人に自転車利用者が多い場合には、駐輪スペースの管理も重要です。駐輪用の充分なスペースがあることはもちろん、有名ブランド自転車の所有者にとっては、盗難防止のための監視カメラが確実に運用されていることが期待されます。このような、日常的な管理が不十分であれば、入居者は管理体制が充実した物件に移ってしまうのです。

しっかり対策を講じて空室問題を解決しましょう

マンションの空室問題は、主に市場的・社会的・管理的な3つの問題に起因していることが多いといえます。どの問題であっても、入居希望者を増やす方法はあります。しっかり対策を講じましょう。

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