アパートの自主管理を始めたばかりの頃は、よく分からないことも多いでしょう。とはいえ、円滑に運営していくには、大家初心者でもトラブルを適切に対処できなければなりません。そこで今回は、アパートの自主管理に関する基本的な知識として、トラブルの事例や対策などを紹介します。

大家初心者がアパートの運営を続けていくには、ビジネスとして取り組むことを強く意識する必要があります。定期的に収益をあげていかないと、建物の維持・管理が難しくなって売却や委託をする事態にかりかねません。そこでポイントのひとつは入居者の支払いを滞らせないことです。銀行口座からの引き落としなどにより、すべての入居者に期日どおりに支払ってもらうのが理想ですが、滞納されてしまうトラブルもよく起こっています。ただし、一口に滞納といっても、さまざまなケースがあるので事例を知っておきましょう。

滞納されても、それが入居者の本意ではないことも多いです。たとえば、海外出張の延長や急なケガといった予想外の出来事が原因で、期日どおりに支払えなくなる事例もありました。単純に忘れていた人や、突然の出費で銀行預金が不足してしまった人なども見受けられます。これらのケースでは後日支払ってもらえることが多いですが、あまり寛容に対処していると、滞納が恒常化していくかもしれません。頻繁に遅れる人がいたら、注意喚起の通知書などにより、期日厳守を意識させるようにしましょう。

 一方、解決まで難航しやすいのは、入居者の未払いが意図的である場合です。電話を無視したり居留守を続けたりする悪質な行為により、なかなか話し合いの機会を持てなかったという事例もあります。状況の進展が見られなければ、差し押さえや立ち退きの請求といった法的な処置をとることも視野に入れましょう。

集合住宅であるアパートでは、1人の行いが他の部屋の入居者にとって大きな迷惑になるケースがあります。迷惑行為による問題は多岐にわたりますが、そのなかでも代表といえるのが騒音のトラブルです。事例としては、夜間に楽器を演奏したり宴会を開いたりして、隣の住人の安眠が妨げられるケースが挙げられます。子どもが頻繁に走り回っていて、その足音のせいで階下の入居者が落ち着いて暮らせないようなケースも多いです。

また、時代の移り変わりによって騒音の種類にも変化が見られます。たとえば、インターネットの高速化が背景となって引き起こされる騒音も増えました。個人による動画配信が盛んになるにつれ、大声で生放送や撮影をして周囲に迷惑をかける問題が増加しています。これらが、退去者の続出や住民間の暴力事件など、大家にとって悩ましい結果につながった事例もあるので、しっかりと対策を講じておくことが大切です。

 対策としては、防音素材を用いてアパートを改築する手段もありますが、自主管理をスタートしたばかりだと難しい場合もあるでしょう。すぐにでも取り組めるのは、住民に対して騒音を出さないように注意を促していくことです。ただし、アパート内の掲示板に張り紙をするぐらいでは、あまり気にしない人もいます。そのため、重要事項だと認識してもらえるところに記載しておくのが得策です。賃貸契約を結ぶ際や更新時に交わす契約書に、騒音を禁じる旨を明記して、それを守らないと契約違反に該当することも書いておきましょう。もちろん、自分にクレームが届いたら、迅速に注意しにいくことも忘れてはいけません。

他の部屋の入居者とのトラブルもサポートする会社もありますので、これらの会社を利用するのも一つの方法です。

 自主管理の開始時点では、アパートも新しいというケースが多いでしょう。その状態を維持したくても、自分だけでメンテナンスを完ぺきに行うのは容易ではありません。大家初心者はすべてを自分で何とかしようと考えがちであり、そのせいで後手に回ってしまうことがあります。特に、水回りのトラブルは深刻な被害を招きやすいので注意しなければなりません。たとえば、住人からトイレの水漏れの連絡があったとき、自宅からアパートに向かうのが遅くなり、床が水浸しになるという事例がありました。

このような被害を防ぎたいなら、修理業者を見つけておくと良いです。トラブルが発生したら、電話一本で向かってもらえる体制を整えておくと心強いです。清掃に関しても、自分だけで行おうとすると、住環境を著しく悪化させてしまう恐れがあります。たとえば、ゴミ捨てのルールを守らない住人がいる場合、対処の遅れによって悪臭が漂うのはよくある事例です。草抜きまで手が回らなかったせいで、害虫が発生するケースもよくあります。住人からクレームが頻出したり、入居の下見に来た人の印象が悪くなったりするため、このような衛生面のトラブルを予防するのは非常に大切です。

自主管理といっても、自分が全作業を担当するという決まりや定義があるわけでありません。自分の行えることを過大評価せずに、外部の業者もうまく活用していくことが対策の基本となります。日頃はメンテナンスや清掃を自分で行う場合でも、見落としがあることを想定して、定期的に発注していくほうが安心です。

アパートの自主管理を軌道に乗せるには、多角的な視点でトラブルを防いだり、被害を最小化したりするスタンスが重要になります。トラブルの事例と対策を頭に入れておけば、その知識を活用することにより、未知のケースにも柔軟に対応しやすくなるでしょう。

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